L’abitazione nella crisi della convivenza more uxorio
Sommario: 1. L’abitazione nel rapporto di convivenza – 2. L’abitazione di proprietà in assenza di figli. – 3. L’abitazione in locazione in assenza di figli. – 4. L’assegnazione dell’abitazione all’affidatario della prole. – 5. La perdita dell’abitazione per il convivente proprietario. – 6. La trascrizione del provvedimento di assegnazione. – 7. Il recesso del locatore nella disciplina vincolistica. – 8. La successione nel contratto di locazione. – 9. Il c.d. comodato vita natural durante. – 10. L’edilizia popolare. – 11. La tutela possessoria.
1. L’abitazione nel rapporto di convivenza
Nella convivenza naturalmente non sussiste una disciplina legislativa comparabile con quella prevista in tema di famiglia legittima, anche se alcune norme tutelano la figura del convivente in tema di locazione e di edilizia pubblica.
Non è dato soprattutto ravvisare nel sistema normativo italiano, una disposizione che, come avviene nella crisi del rapporto coniugale attribuisca il possesso dell’immobile – chiunque ne sia il proprietario – all’uno o all’altro convivente.
Quindi il possesso dell’immobile spetterà in via generale a chi ne risulti titolare, ferma restando tuttavia la possibilità che i conviventi regolino contrattualmente l’utilizzo dell’immobile (1099).
Si discute circa la possibilità di configurare una detenzione qualificata in capo al convivente tutelabile con l’azione di reintegrazione.
La giurisprudenza ha dato, per il passato, risposta negativa assimilando la convivente more uxorio all’ospite (1100), ad una situazione, cioè, ancor piú effimera, dal lato della stabilità, di quella dello stesso precarista (1101), a cui invece la tutela possessoria è stata talvolta riconosciuta (1102).
Al riguardo, la giurisprudenza, soprattutto negli anni piú recenti, si è mostrata incline a riconoscere al convivente una tutela possessoria sul presupposto che la sua posizione debba ritenersi qualificata e non assimilabile a quella dell’ospite (1103).
Vanno esaminate, pertanto, sia l’ipotesi di convivenza in un immobile di proprietà esclusiva, dell’uno o di entrambi i conviventi, sia l’ipotesi di locazione.
Del tutto diversa è invece la situazione allorché vi siano figli minori o maggiorenni non autonomi, ipotesi nella quale la Corte costituzionale (1104) ha esteso il diritto di assegnazione al convivente con cui vivono i figli.
2. L’abitazione di proprietà in assenza di figli
L’immobile nel quale vive la famiglia naturale, ove non sia occupato a titolo di locazione o con altre forma contrattuali, apparterrà ad uno o ad entrambi i conviventi.
Allorché l’immobile risulti intestato ad entrambi i conviventi, l’unico problema sarà quello eventuale della divisione della comunione, che in questo caso non si sottrarrà alle regole generali di cui all’art. 784 ss. c.p.c.
Anch’essa pertanto sarà sempre possibile mediante azione giudiziaria procedere alla divisione della comproprietà, che potrà avvenire in natura, ovvero mediante vendita coattiva da parte del tribunale e suddivisione del ricavato (1105).
Piú complessa invece appare la questione allorché l’immobile, costituente la abitazione familiare, risulti di proprietà esclusiva di uno solo dei conviventi. E ciò sotto un duplice aspetto: da un lato sotto il profilo del diritto o meno del convivente non proprietario, a conservare la facoltà d’uso della abitazione, dall’altro sotto il profilo della eventuale rivendicazione di proprietà o di credito, allorché quest’ultimo abbia partecipato economicamente nell’acquisto della casa.
Se da una parte nel nostro ordinamento è certamente tutelato il diritto del proprietario, d’altro canto la giurisprudenza ha oramai riconosciuto che il convivente non può essere semplicisticamente considerato un ospite. Dunque allorché cessi il rapporto volontario di coabitazione tra convivente-proprietario e l’altro convivente, il legittimo proprietario dell’immobile potrà senza dubbio agire in rivendicazione o in restituzione (1106).
ça va sans dire che è certamente escluso che il convivente proprietario possa estromettere l’altro convivente, compiendo atti di violenza, come per esempio sostituendo la serratura o sottraendo le chiavi, senza rivendicare il proprio diritto sull’immobile.
Il convivente pretermesso in ogni caso potrà agire in reintegra ove sia stato spogliato del possesso occultamente o violentemente.
Nel caso in cui il convivente, non proprietario, abbia partecipato economicamente all’acquisto della casa, senza risultare poi anch’esso intestatario della stessa, egualmente, secondo un orientamento costante della S. corte, dovrà rispettare il titolo di proprietà (1107).
Una situazione analoga si verifica ancora allorché il convivente abbia edificato con il proprio apporto economico un immobile su terreno dell’altro od in sopraelevazione su una costruzione preesistente di quest’ultimo.
La Cassazione ha affrontato varie volte l’argomento con riferimento in genere al rapporto matrimoniale, laddove il coniuge che aveva eseguito l’opera ne rivendicava la proprietà o comproprietà in forza anche del regime di comunione dei beni, che sarebbe dovuto prevalere sull’istituto dell’accessione.
Tuttavia la Corte è stata di diverso avviso statuendo che la costruzione realizzata durante il matrimonio sul suolo di proprietà esclusiva di uno dei coniugi, appartiene esclusivamente a costui, non potendo la normativa matrimoniale derogare al principio generale dell’accessione di cui all’art. 934 c.c.
È salva tuttavia – precisa la Cassazione – la possibilità di annullare o modificare tale principio, sulla base di accordi negoziali stipulati tra le parti (1108).
A maggior ragione nel rapporto di convivenza, il proprietario del fondo acquista per accessione, senza bisogno di alcuna particolare manifestazione di volontà, il manufatto sopraedificato, fermo restando naturalmente l’obbligo di rimborsare all’altro le somme anticipate (1109).
3. L’abitazione in locazione in assenza di figli
Anche nel rapporto di locazione bisognerà fare riferimento al conduttore, titolare del contratto di affitto, talché non è ammesso che il convivente, in caso di contrasti, possa ritenere «esteso» il rapporto contrattuale anche a se stesso.
Pertanto, il convivente che risulti titolare del contratto potrà estromettere dal godimento dell’immobile l’altro ex convivente, ma potrà anche recedere dal contratto o risolverlo consensualmente senza che l’altro convivente possa interloquire in merito oppure opporsi (1110).
Soltanto a costui infatti, come contraente, spetta la qualità di conduttore, con esclusione dei membri del suo nucleo familiare (1111).
In questo quadro, quindi, non è ravvisabile alcuno strumento di tutela per il convivente che non sia né proprietario né conduttore, ossia non è possibile ipotizzare, in occasione della fine della relazione, un ricorso al giudice per vedersi riconosciuto il diritto di abitazione, come del resto non è configurabile in suo favore una tutela possessoria contro eventuali spogli violenti ad opera del partner (1112).
Questa è stata la tendenza della giurisprudenza, la quale, facendo leva sul carattere instabile della libera unione e sulla mancanza di un diritto-obbligo di coabitazione, considera il convivente come «detentore per ragioni di ospitalità», privo, quindi di un diritto a godere l’immobile e di una tutela della detenzione, ritenuta non «autonoma» (1113).
È fuori discussione, invece, che durante la relazione il convivente non proprietario possa esperire le azioni possessorie contro chi lo molesti o impedisca il suo godimento dell’immobile (1114).
Dunque, anche per ciò che riguarda l’ipotesi di cessazione della convivenza e richiesta di rilascio dell’immobile, vale quanto detto in tema di casa in proprietà, allorché non vi siano figli minori affidati o maggiorenni non autonomi.
Infatti, mentre la Corte costituzionale e la Cassazione sono intervenute in maniera innovativa per ciò che riguarda il diritto del convivente more uxorio a subentrare nel contratto di locazione in caso di morte o di abbandono dell’alloggio da parte del titolare, per contro non è dato ravvisare alcun intervento, nel senso di garantire al convivente non conduttore, di proseguire nell’occupazione dell’immobile insieme al titolare anche prohibente domino, sempreché ovviamente non vi sia prole.
Pertanto, anche se non potrà mai configurarsi, sotto un profilo giuridico, il rapporto di convivenza more uxorio, quale mera ospitalità, tuttavia non vi è dubbio come il legittimo conduttore possa giudizialmente agire contro il convivente che rifiuti il rilascio dell’abitazione, per ottenerne l’allontanamento.
4. L’assegnazione dell’abitazione all’affidatario della prole
La Corte costituzionale (1115) ha esteso (in parte) per la prima volta e dopo decenni di diverso orientamento della giurisprudenza anche alle famiglia di fatto, l’applicabilità della disciplina che regolamenta la crisi del matrimonio. Ora all’ex convivente al quale vengano affidati i figli naturali, spetta anche il diritto alla assegnazione della casa.
Ritiene la Corte costituzionale che la linea guida cui bisogna attenersi «è l’interesse del figlio all’abitazione, come al mantenimento, correlato alla posizione di dovere facente capo al genitore».
Dunque allorché la convivenza venga a cessare, e vi siano figli minori o maggiorenni non autonomi, bisognerà fare riferimento all’interesse preminente dei figli quale dovere inderogabile che va commisurato alle sostanze e alle capacità di lavoro dei genitori.
Poiché – secondo la Corte costituzionale – il mantenimento dei figli significa (tra l’altro) garantire il loro sviluppo psicofisico migliore (per quanto possibile) e, dunque, la conservazione dell’ambiente domestico, considerato quale centro di affetti di interessi e di consuetudini di vita ambiente che contribuisce in misura fondamentale alla formazione armonica della personalità del figlio, è necessario assicurare a questi la continuazione dell’occupazione della casa intesa quale luogo di formazione e sviluppo della personalità.
Conseguentemente è del tutto indifferente che l’immobile sia intestato all’uno o all’altro dei genitori dovendo applicarsi (limitatamente alla situazione in cui vi sia prole e limitatamente al punto del diritto alle assegnazioni della casa coniugale) la normativa in tema di separazione dei coniugi e di crisi del rapporto matrimoniale.
Una volta determinato l’affidamento, stabilito l’assegno di mantenimento per il genitore non affidatario (1116) non vi erano ulteriori statuizioni da emettere, in quanto prima della rilevante decisione della Consulta, la casa comune dei due conviventi seguiva il titolo di proprietà.
Cosí il proprietario della casa avrebbe potuto estromettere ex convivente con un giudizio di rivendicazione e rilascio, facendo valere il diritto di proprietà.
Per ciò che riguarda invece la casa, la pronuncia della Corte costituzionale ha parificato la situazione dei conviventi a quella dei coniugi.
Sulla materia è intervenuto il legislatore con la novella n. 54/2006. La precedente formulazione dell’art. 155, comma 4, c.c. prevedeva che l’abitazione nella casa familiare spetta «di preferenza, e ove sia possibile, al coniuge cui vengono affidati i figli». Per effetto della riforma, non esistendo piú in linea di principio un «coniuge cui vengono affidati i figli» (essendo questi affidati ad entrambi) si prevede che «il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli» (1117).
Nulla pertanto è cambiato riguardo al criterio da seguirsi nell’attribuzione del godimento della casa familiare, per cui il giudice dovrà tentare di evitare che al trauma costituito dalla separazione dei genitori segua anche l’ulteriore turbamento dell’abbandono improvviso della precedente abitazione.
Come già stabilito dalla univoca giurisprudenza di legittimità, anche per futuro il giudice, considerato l’eventuale titolo di proprietà, deve tenere conto dell’assegnazione della casa familiare, ai fini della disciplina dei rapporti economici tra i coniugi, per cui – ove il godimento dell’alloggio di proprietà di uno dei conviventi venga attribuito all’altro, perché quest’ultimo verrà a convivere con i figli – non potrà non valutarsi, in sede di disciplina dei rapporti patrimoniali tra le parti, che detto godimento costituisce, da un lato, un incremento dei redditi da parte dell’ex convivente assegnatario e, dall’altro, una perdita per l’altro ex convivente o pari al costo per la disponibilità di un altro immobile o per il mancato conseguimento del reddito da quello stesso immobile.
Per ciò che riguarda il rapporto di locazione (1118), la Corte costituzionale (1119) ha operato l’equiparazione del coniuge con il convivente limitatamente al subentro in caso di morte del conduttore.
In tal senso, giova ricordare che il provvedimento del giudice non incide sul contratto sottostante, ma si sovrappone ad esso, sicché dunque si sostituirà soltanto la figura del conduttore in luogo di quello originario, senza tuttavia che si modifichino né l’importo del canone né tantomeno la durata contrattuale prevista.
Altrettanto dicasi circa la validità del provvedimento del giudice relativamente all’abitazione familiare allorché essa consista in un alloggio costruito dallo Stato secondo la normativa sull’edilizia economica e popolare con possibilità di riscatto dell’unità immobiliare: qualora si tratti di semplice rapporto locativo si applicherà il principio generale e cioè che il genitore assegnatario subentra al posto del genitore originariamente conduttore, facendo proprie tutte le clausole relative al rapporto; di contro, nel caso di concessione dell’immobile in uso con possibilità di riscatto, decorso un certo lasso di tempo, ritiene la giurisprudenza che, ove la casa familiare consista in un alloggio edificato con il pubblico denaro, assegnato dall’istituto in godimento con patto di riscatto ad uno dei coniugi, il provvedimento del giudice che, di contro assegni l’immobile all’altro, non va ad incidere sulla validità dell’atto amministrativo.
Il provvedimento del magistrato in realtà si sovrappone a quello della pubblica amministrazione, costituendo un titolo autonomo a favore dell’assegnatario ed a favore della prole a lui affidata. Quindi il coniuge beneficiario del provvedimento dell’istituto autonomo delle case popolari, conserverà l’aspettativa avente ad oggetto l’acquisto della proprietà, mediante l’esercizio del riscatto, mentre il genitore beneficiario del provvedimento del giudice, ne acquisterà la facoltà di godimento.
5. La perdita dell’abitazione per il convivente proprietario
La sentenza della Corte costituzionale prima e la novella codicistica poi hanno senza dubbio stravolto quello che era uno dei princípi della convivenza, vale a dire l’inesistenza di impegni vicendevoli e tanto piú la messa in pericolo della proprietà privata.
Dunque il genitore, anche se non vi sia matrimonio, una volta ottenuto l’affidamento, otterrà automaticamente il diritto all’abitazione estromettendone l’altro genitore, pur se comproprietario o peggio proprietario esclusivo.
Assegnata la casa da parte del giudice, il beneficiario dovrà accollarsi gli oneri relativi in quanto la gratuità di tale assegnazione si riferisce solo all’uso dell’abitazione, per il quale non deve versarsi alcun corrispettivo, ma non agli oneri condominali ordinari che invece spettano al genitore che usufruisce dell’immobile (1120).
In realtà il provvedimento di assegnazione, può essere vissuto dal proprietario, in maniera molto traumatica (1121).
La questione è stata esaminata piú volte dalla Corte di cassazione la quale tuttavia, di fronte alle esigenze dei figli incolpevoli, ritiene come talvolta sia necessario ricorrere al minor male (1122).
Va detto comunque che il criterio indicato dalla legge, non costituisce una disposizione invalicabile da parte del magistrato in quanto ove questi ravvisi una uguale o migliore tutela per i minori tramite un’altra soluzione, ugualmente potrà disattendere l’indicazione circa l’assegnazione della casa coniugale all’affidatario della prole (1123).
Comunque, ben rare sono le ipotesi in cui la casa venga assegnata al coniuge proprietario non affidatario della prole, in quanto la ratio della norma, ed ormai il consolidato orientamento della S. corte, è quello di non sradicare i figli dagli ambienti in cui sono sempre vissuti, non effettuare una valutazione meramente economica, ma dovendosi badare a non pregiudicare il diritto della prole incolpevole a mantenere le stesse amicizie di quartiere, l’utilizzo degli ambienti usuali, ecc. (1124).
Dunque non potrà sotto questo profilo il proprietario sottrarsi all’obbligo di cedere la casa, offrendo somme di denaro con l’assegno mensile in favore dei figli o anche in un’unica soluzione, costituendo il diritto a rimanere nell’alloggio un sistema per non pregiudicare i figli al di là di qualunque valutazione di ordine economico.
La Corte di cassazione, anzi, ha escluso la possibilità di lasciare la casa al coniuge proprietario tenuto conto che la moglie affidataria dei figli godeva di redditi notevolmente maggiori di quelli del marito e quindi avrebbe potuto facilmente ottenere un altro alloggio in quanto «la disposizione che impone l’assegnazione della casa coniugale di norma al coniuge affidatario della prole, pur se non titolare di alcun diritto sull’immobile de quo, evidentemente è rivolta a tutelare gli interessi dei figli al fine di sottrarli ad un forzoso allontanamento dal focolare domestico. L’assegnazione, quindi, non può essere disattesa, sulla base di considerazioni che prescindono dalla valutazione dell’indicato interesse, come quelle attinenti alle condizioni economiche dei coniugi ed all’elevato reddito della moglie, reddito che le permetterebbe in linea teorica di trovare altre sistemazioni abitative» (1125).
«In tema di famiglia di fatto e nella ipotesi di cessazione della convivenza “more uxorio”, l’attribuzione giudiziale del diritto di (continuare ad) abitare nella casa familiare al convivente cui sono affidati i figli minorenni o che conviva con figli maggiorenni non ancora economicamente autosufficienti per motivi indipendenti dalla loro volontà è da ritenersi possibile per effetto della sent. n. 166 del 1998 della Corte costituzionale, che fa leva sul principio di responsabilità genitoriale, immanente nell’ordinamento e ricavabile dall’interpretazione sistematica degli art. 261 c.c. (che parifica doveri e diritti del genitore nei confronti dei figli legittimi e di quelli naturali riconosciuti), artt. 147 e 148 c.c. (comprendenti il dovere di apprestare un’idonea abitazione per la prole, secondo le proprie sostanze e capacità), in correlazione all’art. 30 cost. Tale diritto è attribuito dal giudice al coniuge (o al convivente), qualora ne sussistano i presupposti di legge, con giudizio di carattere discrezionale (1126), non suscettibile di sindacato in sede di legittimità (1127) se logicamente ed adeguatamente motivato, tale da comprimere temporaneamente, fino al raggiungimento della maggiore età o dell’indipendenza economica dei figli, il diritto di proprietà o di godimento di cui sia titolare o contitolare l’altro genitore, in vista dell’esclusivo interesse della prole alla conservazione, per quanto possibile, dell’habitat domestico anche dopo la separazione dei genitori. Ne consegue che è legittimo, se congruamente motivato, il provvedimento del giudice di merito che, in relazione ad una ipotesi di cessazione della convivenza “more uxorio”, escluda – ritenendola incongrua rispetto al fine di garantire ai figli la continuità dell’habitat domestico – l’eventualità di ridurre l’abitazione ad una metà di quella sino ad allora goduta» (1128).
La Corte costituzionale (1129) ha già chiaramente risolto la questione ritrovando la ratio della norma nella salvaguardia dell’habitat del minore, sostenendo che «Tra le disposizioni della legge di riforma del diritto di famiglia maggiormente incisive in subiecta materia particolare importanza assume l’art. 317-bis, comma 2, c.c., che, nella evidente finalità di assicurare una pari tutela dei figli naturali rispetto a quelli legittimi, disciplina l’esercizio della potestà dei genitori sui figli naturali in modo corrispondente a quello previsto in relazione alla famiglia legittima: infatti, qualora il riconoscimento sia fatto da entrambi i genitori e questi siano conviventi, l’esercizio della potestà sui figli naturali è regolato mediante espresso rinvio all’art. 316 c.c., relativo appunto alla potestà dei genitori sui figli legittimi. Ed ancora, l’art. 261 c.c. enuncia il fondamentale principio in forza del quale il riconoscimento comporta da parte del genitore l’assunzione di tutti i doveri e di tutti i diritti che egli ha nei confronti dei figli legittimi, il che attesta l’assoluta preminenza attribuita al rapporto di filiazione in quanto tale. Nello spirito della riforma del 1975, il matrimonio non costituisce piú elemento di discrimine nei rapporti tra genitori e figli – legittimi e naturali riconosciuti – identico essendo il contenuto dei doveri, oltre che dei diritti, degli uni nei confronti degli altri. La condizione giuridica dei genitori tra di loro, in relazione al vincolo coniugale, non può determinare una condizione deteriore per i figli, poiché quell’insieme di regole, che costituiscono l’essenza del rapporto di filiazione e che si sostanziano negli obblighi di mantenimento, di istruzione e di educazione della prole, derivante dalla qualità di genitore, trova fondamento nell’art. 30 cost. che richiama i genitori all’obbligo di responsabilità» (1130).
Conclude la Consulta, affermando che «L’assegnazione della casa familiare nell’ipotesi di cessazione di un rapporto di convivenza more uxorio, allorché vi siano figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti, deve quindi regolarsi mediante l’applicazione del principio di responsabilità genitoriale, il quale postula che sia data tempestiva ed efficace soddisfazione alle esigenze di mantenimento del figlio, a prescindere dalla qualificazione dello status» (1131).
6. La trascrizione del provvedimento di assegnazione
Dal momento che l’assegnazione dell’alloggio costituiva nella separazione e nel divorzio il danno maggiore per il coniuge, rispetto al pregiudizio dell’assegno di mantenimento di ben piú limitato valore, numerosi sono stati i tentativi di sottrarsi o comunque di mettere al nulla il provvedimento del magistrato (1132). Il problema sarà certamente ancora piú rilevante per quanto riguarda le convivenze perché si tratta per lo piú di soggetti convinti di non rischiare nulla mantenendo il rapporto nell’àmbito della convivenza e senza legalizzarlo nel matrimonio. Ciò tanto piú che ormai l’assegnazione della casa viene concessa anche con figli maggiorenni (1133), attesa l’espressa previsione della riforma della legge divorzile n. 74/1987 applicabile, per giurisprudenza costante anche alla separazione e, come è da ritenersi, probabilmente anche ai rapporti di convivenza.
Per evitare il proliferare di tali azioni, che tra l’altro finivano con il danneggiare, oltre che il coniuge anche i figli incolpevoli, già nel 1987 la legge divorzile e poi nel 1988 la Corte costituzionale, avevano riconosciuto, dopo notevoli contrasti giurisprudenziali (tra la necessità di tutelare il diritto di proprietà del terzo acquirente e la doverosa tutela dei bambini e del coniuge assegnatario dell’alloggio), la possibilità di trascrivere il provvedimento di assegnazione della casa presso la conservatoria dei registri immobiliari nei confronti di qualunque terzo.
Dunque attualmente, in applicazione dell’art. 6, comma 6, l. n. 74/1987, il coniuge (e quindi deve ritenersi anche il convivente), che ottenga l’assegnazione della casa coniugale potrà facilmente rendere opponibile il provvedimento erga omnes, semplicemente trascrivendo il titolo presso la conservatoria dei registri immobiliari, presentando la nota unitamente ad una copia autentica del verbale di assegnazione o della sentenza favorevole.
Nello stesso modo si è mosso il legislatore che all’art. 155-quater, comma 1, c.c. prevede che «il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell’art. 2643», alla stregua di quanto già risultava nell’ordinamento a séguito della sentenza 27 luglio 1989, n. 154 della Corte costituzionale (1134), laddove aveva dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 155, comma 4, c.c. nella parte in cui non prevede, in caso di separazione personale, la trascrizione del provvedimento giudiziale di assegnazione della abitazione nella casa familiare al coniuge affidatario della prole, si fini dell’opponibilità ai terzi, per violazione degli artt. 2, 29 e 31 cost., atteso che è priva di ragionevole giustificazione la diversità di disciplina tra l’assegnazione dell’abitazione nella casa familiare al genitore, affidatario della prole, opponibile al terzo acquirente, nell’ipotesi di scioglimento del matrimonio e l’assegnazione dell’abitazione, non opponibile, nell’ipotesi di separazione personale dei coniugi (1135).
Naturalmente il provvedimento, non è comunque opponibile a chi, per contro, abbia trascritto il proprio titolo in precedenza (1136).
7. Il recesso del locatore nella disciplina vincolistica
Del problema del diritto all’abitazione nella disciplina della famiglia di fatto la giurisprudenza ha avuto modo di occuparsene sotto molteplici punti di vista. Ad esempio ci si è chiesti se il locatore, separato dalla moglie e convivente con la madre possa far valere, ai fini dell’esercizio del recesso previsto dall’art. 59, n. 1, l. n. 392/1978, la necessità di adibire ad abitazione propria e della famiglia di fatto l’immobile locato ad una famiglia legittima (1137).
Ci si chiede, poi, se la persona che convive stabilmente con altra possa invocare l’esigenza di disporre di un altro alloggio, a norma delle leggi vincolistiche, con il pretesto della precarietà della sistemazione abitativa attuale.
Per la negativa, e salva la prova della volontà di interrompere la convivenza, si è espressa la Corte di cassazione.
Quest’ultima ha ripetutamente affermato «che il concetto di nucleo familiare, in materia di locazioni di immobili urbani, non va inteso nel senso ristretto della famiglia tipica costituita da persone fra loro legate da vincoli di sangue, di coniugio o di affinità e da un diritto-dovere reciproco di assistenza e di mantenimento, ma va inteso nel senso piú ampio di un insieme di persone aggregate anche per ragioni affettive, economiche e sociali in uno stesso alloggio» (1138).
In questo caso, peraltro, l’accertamento della volontà, seria e non pretestuosa, di uno dei conviventi di trasferirsi altrove deve necessariamente passare attraverso la prova della decisione di interrompere la convivenza more uxorio, con gli inerenti obblighi di assistenza socialmente apprezzabili, per cui egli non faccia piú parte della famiglia di fatto, fino ad allora esistente e venga a trovarsi in una situazione simile a quello del coniuge divorziato ovvero separato per provvedimento del giudice.
In tale delicata indagine non può tenersi conto del carattere di stabilità che assume il rapporto di convivenza more uxorio quando si protragga per lungo tempo.
Per cui il nucleo familiare – sebbene non sorto sulla base di vincoli matrimoniali e ancorché privo di riscontri anagrafici – costituisce un’innegabile realtà idonea a produrre effetti anche nell’area del diritto.
Per la S. corte erra chi sostiene che la situazione del convivente «non sia altrimenti qualificabile che come mera ospitalità, mentre la convivenza more uxorio dà luogo ad uno stato di fatto che ha indubbio carattere di stabilità, onde la casa dove tale convivenza si svolge, costituisce l’abitazione duratura dei conviventi e costoro non possono perciò, invocare l’esigenza di disporre anche di un altro alloggio, a norma delle leggi vincolistiche, con il pretesto della precarietà della sistemazione abitativa attuale, in quanto potrebbe venire meno in qualsiasi momento per volere dell’ospitante» (1139).
8. La successione nel contratto di locazione
I problemi di maggior rilevanza si incontrano tuttavia a proposito della successione nel contratto di locazione.
Tanto nel caso di morte del convivente e titolare del contratto di locazione, come in quello di «separazione» della coppia, ci si chiede, infatti, se il convivente possa vantare un diritto di abitare la casa coniugale analogo a quello espressamente riconosciuto al coniuge.
Nel vigore della disciplina previgente (1140) la Corte costituzionale aveva tuttavia ritenuto che il mancato riconoscimento del diritto della convivente di succedere nel contratto di locazione non si ponesse in contrasto con le norme costituzionali, «perché la situazione del convivente more uxorio con il conduttore defunto è nettamente diversa da quella del coniuge e degli altri soggetti indicati, in modo tassativo, dalle norme impugnate. Invero la convivenza more uxorio è un rapporto di fatto, privo dei caratteri di stabilità e certezza e della reciprocità e corrispettività dei diritti e doveri, previsti dagli artt. 143, 144, 145, 146, 147, 148 c.c., che nascono soltanto dal matrimonio e sono propri della famiglia legittima. La coabitazione infatti del convivente more uxorio può cessare per volontà di uno dei conviventi in qualsiasi momento anche mediante azione giudiziaria» (1141).
Il problema tornava a porsi in termini sostanzialmente identici dopo l’entrata in vigore della legge sull’«equo canone».
L’art. 6, l. n. 392/1978 dispone che in caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi e, quanto ai casi di separazione, nullità o divorzio succede al conduttore l’altro coniuge se il diritto all’abitazione nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice, o tra i coniugi cosí sia stato convenuto.
Nulla perciò è espressamente disposto con riguardo alla successione del convivente.
Nel silenzio della norma, parte della giurisprudenza riteneva l’art. 6 applicabile analogicamente al convivente more uxorio (1142), ma quella prevalente propendeva per la tassatività dell’elencazione dei soggetti a favore dei quali è disposto il diritto di succedere nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore (1143).
Di qui le numerose eccezioni di legittimità costituzionale (1144).
Ad otto anni di distanza dalla precedente pronuncia, e con riferimento alla nuova normativa, la Corte doveva mutare avviso.
Con la sentenza n. 404 del 1988 viene cosí dichiarato costituzionalmente illegittimo l’art. 6, l. n. 392/1978 nella parte in cui non prevede tra i successibili nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio. Inoltre, viene dichiarata l’illegittimità costituzionale dello stesso art. 6 nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione, nel caso di cessazione della convivenza, a favore dell’ex convivente quando vi sia prole naturale (1145).
È da notare che la Cassazione in una sentenza di due anni precedente (1146) aveva espresso opinione diametralmente opposta a quella della Consulta.
Con successiva sentenza, invece, quest’ultima ribadisce tale interpretazione con riguardo ai diritti che spettano al convivente assegnatario di un alloggio da parte del comune (1147).
La giurisprudenza, poi, è intervenuta sul punto in numerose occasioni precisando che, per l’applicazione dei princípi introdotti dalla Corte costituzionale, la convivenza con il conduttore non deve sussistere ab origine, affinché si verifichi l’effetto della successione nel rapporto locativo, ben potendo essersi costituito il nucleo familiare in epoca successiva alla stipulazione del contratto (1148).
In senso pressoché analogo si pronunciava la S. corte (1149), per affermare il diritto del convivente di continuare ad abitare nella casa comune nel caso in cui l’altro, titolare del contratto di locazione, abbia deciso di allontanarsi dall’immobile locato (1150).
La Cassazione ha inoltre statuito che il diritto di succedere nel contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, spetta al convivente more uxorio indipendentemente dal fatto che manchino eredi legittimi (1151).
Ove, invece, la successione in favore del convivente con prole si verifica per abbandono dell’abitazione da parte dell’originario conduttore, deve escludersi una responsabilità solidale, ovvero sussidiaria di quest’ultimo allorché il convivente succeduto nel contratto divenga inadempiente nell’obbligo di pagare il canone (1152).
Naturalmente la successione nel rapporto di locazione non modifica per nulla le clausole contrattuali né tantomeno la scadenza del contratto, sicché il locatore conserva il diritto alla scadenza del rapporto di riottenere l’immobile nei confronti di chiunque legalmente lo detenga (1153).
9. Il c.d. comodato vita natural durante
La giurisprudenza si è anche occupata del caso, non remoto, in cui un soggetto abbia convissuto more uxorio con un altro nell’abitazione di questi e fino alla sua morte.
In tale ipotesi i giudici hanno ritenuto che il titolo intercorrente tra il convivente non proprietario e il bene non dovesse essere inteso come un comodato vita natural durante (1154) e come tale non recedibile ad nutum.
In caso di famiglia di fatto, nel pensiero della giurisprudenza (1155), il comodato senza previsione di termine non è perciò esso risolubile, ad nutum, ma si deve ritenere le parti abbiano inteso dar vita a quella speciale figura del contratto in parola che dottrina e giurisprudenza da tempo identificano nel c.d. comodato vita natural durante (1156). Da intendersi come quella specie di comodato che, ancorché dell’istituto madre ripeta il carattere costitutivo della gratuità del godimento, contiene tuttavia una significativa deviazione in ordine alla durata, poiché il termine di esso è implicitamente correlato alla vita del comodatario, estinguendosi infatti il rapporto, anche laddove l’indicazione del termine manchi, non già in forza di un atto volontario del comodante, ma solo al termine della vita del beneficiario.
La figura, che potrebbe pur trovare conforto sotto la previsione dell’art. 1809 c.c., laddove essa prevede che il comodato abbia termine quando in mancanza di termine il comodatario si sia servito della cosa in conformità al contratto, gode di tutt’altro riconoscimento, che lo rende meritevole di tutela da parte dell’ordinamento giuridico, in ragione delle finalità etico-sociali che ne accompagnano la costituzione, affondando piú esattamente le radici nei fondamentali doveri di solidarietà che gravano su tutti i consociali e dei quali specialmente si impone l’osservanza in dipendenza dei vincoli di carattere familiare o piú generalmente di carattere morale che si creano tra gli individui (1157).
10. L’edilizia popolare
Particolare importanza presentano i rapporti tra il nucleo familiare di fatto ed i privati nel quadro del contratto di locazione di immobili urbani ad uso abitativo.
La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 18, commi 1 e 2, l. reg. Piemonte 10 dicembre 1984, n. 64, nella parte in cui non prevedeva la cessazione della stabile convivenza come causa di successione nelle assegnazioni ovvero come presupposto della voltura della concessione a favore del convivente affidatario della prole (1158).
Ma una presa di posizione cosí netta da parte della Corte costituzionale, mentre sancisce la sicura acquisizione di un diritto all’abitazione del convivente more uxorio, è destinata a essere seguita dalle necessarie precisazioni e dalle opportune delimitazioni, onde evitare una eccessiva compressione del diritto del proprietario-locatore (1159), anche in previsione di un possibile superamento legislativo del sistema dell’equo canone.
Le prime precisazioni sono venute, infatti, proprio dalla stessa Corte, che, chiamata a valutare il caso di abbandono dell’immobile locato in favore di parenti o affini del conduttore, ha respinto la questione di illegittimità costituzionale dell’art. 6, l. 27 luglio 1978, n. 392, che appunto non prevede tale caso, precisando che una dilazione delle ipotesi di successione nel contratto di locazione non può considerarsi legittima «al di fuori di situazioni che impongono la solidarietà sociale» (1160).
L’art. 2, comma 3, d.p.r. 30 dicembre 1972, n. 1053, nel definire il nucleo familiare dell’aspirante all’alloggio, contempla il coniuge, ma non il convivente.
Nel senso di un’applicazione analogica di tale normativa milita parte della giurisprudenza (1161) e della dottrina (1162).
In questa direzione, poi, sembra orientarsi la normativa regionale (1163).
Non vale qui l’obiezione che l’assimilazione del convivente more uxorio al coniuge implicherebbe il venir meno della tutela privilegiata garantita ex art. 29 cost. alla famiglia legittima con possibilità di una dichiarazione di incostituzionalità della relativa disciplina.
Resta inteso che nella formazione della graduatoria dell’assegnazione degli alloggi al nucleo familiare legittimo, nel rispetto del favor legittimitatis, dovrà essere attribuito un punteggio comunque maggiore di quello che verrà riferito alla convivenza more uxorio.
Inoltre, in molte normative, a carattere regionale, in tema di successione nell’assegnazione delle case in locazione od a riscatto, viene considerato, quale soggetto legittimato, alla morte del precedente beneficiario, anche il convivente more uxorio.
In tal senso, per esempio, la Corte di cassazione (1164), in materia di diritto di subentro nell’assegnazione di un alloggio, in caso di morte dell’assegnatario, nell’àmbito della regione Veneto (l. reg. Veneto n. 19/1990), ha ritenuto che, mentre per i componenti del nucleo familiare in senso stretto, l’unica condizione al subentro è data dalla coabitazione anche dopo un periodo di interruzione, di contro, il convivente more uxorio dovrà, altresí, dimostrare la sussistenza di una stabile convivenza da almeno un biennio da comprovarsi anagraficamente.
Infine, la presenza effettiva di un convivente non è circostanza che possa essere ignorata quando si tratta di esaminare le condizioni economiche in generale e le esigenze abitative in particolare per il soggetto medesimo, dato che in questo particolare settore il sistema legislativo è appunto indirizzato a realizzare la finalità sociale della provvista dell’alloggio a chi avverte il bisogno e si trova nell’impossibilità di procurarselo per inadeguatezza di mezzi economici (1165).
11. La tutela possessoria
Sul piano della tutela possessoria è discusso se il convivente possa avvalersi di tali rimedi nei confronti degli eredi che vantino diritti sull’immobile destinato a comune abitazione (1166).
Se in passato la giurisprudenza era propensa a ritenerlo privo di tutela nei confronti degli eredi, essendo la sua posizione di detentore non autonoma assimilabile all’ospite (1167), una piú recente giurisprudenza di merito, ne afferma la detenzione qualificata (1168) e la conseguente legittimazione attiva all’azione di reintegrazione (1169).
Il quesito che sorge è quello diretto a stabilire se il convivente more uxorio possa ritenersi legittimato ad agire con l’azione di reintegrazione nella ipotesi in cui l’altro convivente, titolare della locazione, l’abbia estromesso dall’abitazione comune; e, prima ancora, se sia configurabile una detenzione qualificata in capo al convivente.
La giurisprudenza, soprattutto di legittimità (1170), ha dato per lo piú risposta negativa, assimilando il convivente more uxorio all’ospite, ad una situazione cioè ancor piú effimera, dal lato della stabilità, di quella dello stesso precarista, cui la tutela possessoria è stata talvolta riconosciuta: si è detto, infatti, che il mero fatto della convivenza, anche se determinata da intimi rapporti, non pone di per sé in essere nelle persone che convivono con chi possiede o detiene il bene (essendone ora proprietario, ora titolare di un diritto personale di godimento, derivante dalla stipulazione di un contratto di locazione) un potere sulla cosa che possa esser configurato come una sorta di compossesso o con detenzione (1171).
L’orientamento dei giudici di merito nel corso di questi ultimi anni è stato largamente favorevole a riconoscere rilevanza al convivente more uxorio quale legittimato all’azione possessoria ex art. 1168 c.c. (1172).
Infine, quando, tuttavia, uno dei conviventi si sia allontanato dalla casa comune, dove entrambi vivevano con la prole, viene meno la situazione di compossesso che caratterizzava la precedente situazione di fatto. Il possesso esclusivo dell’abitazione spetta a quello dei due che è rimasto nell’abitazione insieme alla prole, al quale va riconosciuta perciò la tutela possessoria esperibile anche nei confronti dell’ex convivente (1173).
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